La compraventa de inmuebles es una operación compleja que involucra múltiples aspectos legales, económicos y prácticos. Contar con un corredor inmobiliario debidamente matriculado y colegiado es de suma importancia, ya que este profesional desempeña un rol crucial para garantizar la transparencia, seguridad jurídica y eficiencia de la transacción, beneficiando a todas las partes intervinientes.
A continuación, se detalla la importancia de su intervención:
- Mediación y Asesoramiento Profesional Integral:
- El corredor inmobiliario es una persona que, de forma habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda en negocios inmobiliarios ajenos. Su función principal es acercar a las partes para que discutan y concluyan la operación directamente.
- Va más allá de un mero contacto; su labor busca un acercamiento eficaz que procure establecer las condiciones del contrato principal y realiza todos los trámites necesarios para lograr su concreción.
- Presta un servicio a las partes, acompañándolas en cada etapa del proceso, lo que puede significar la venta de una propiedad que represente el esfuerzo de toda una vida para el vendedor, o la primera compra de una vivienda para el comprador.
- Actúa de manera personal y directa, buscando una solución que satisfaga a ambas partes, lo que requiere capacidad, información, honradez, gentileza y respeto.
- Verificación y Control Legal (Seguridad Jurídica):
- Es una obligación fundamental del corredor asegurarse de la identidad y capacidad legal de las personas que intervienen en los negocios. No puede incurrir en ignorancia culpable al respecto.
- Debe comprobar la existencia de los instrumentos que acrediten el título invocado por el enajenante y, para bienes registrables (como inmuebles), debe recabar la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que afecten al transmitente, así como las inhibiciones. Estos informes son cruciales para el comprador.
- Está obligado a solicitar informes de dominio e inhibición para las operaciones de compraventa.
- Si un vendedor se encuentra inhibido, no podrá transferir el inmueble en ese estado, y el corredor puede ayudar a posponer la escrituración para levantar la medida.
- En el boleto de compraventa, se debe dejar constancia de la documentación analizada, como los informes de dominio y anotaciones personales.
- Transparencia Informativa y Ética Profesional:
- Debe proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos que puedan inducir a error a las partes.
- Tiene la obligación de comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio, incluyendo el objeto y el precio de mercado.
- La publicidad que realice debe ser precisa e inequívoca, evitando incluir información que pueda inducir a error. Las precisiones de la publicidad se tienen por incluidas en el contrato y obligan al oferente. La falta de información cierta, veraz y objetiva sobre las dimensiones de una casa, por ejemplo, puede llevar a indemnizaciones.
- Debe mantener confidencialidad de todo lo concerniente a las negociaciones en las que interviene, a menos que sea por requerimiento judicial o de autoridad pública competente.
- Su rol se enmarca en un Código de Ética Profesional que busca el decoro, dignidad e integridad en el ejercicio de la profesión, siempre buscando el bien común y la economía en general.
- Determinación del Valor del Inmueble (Tasación):
- El corredor tiene la facultad de informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que puedan ser objeto de actos jurídicos.
- La tasación se entiende como un "estudio de mercado del inmueble" que, además, contiene la información de su valor.
- Un tasador profesional debe estar suficientemente capacitado, aplicando procedimientos técnicos y científicos, sumados a su experiencia y conocimiento, para cumplir con dicha información, que puede ser determinante para la concreción del contrato.
- Una tasación correcta conduce a la concreción de un buen negocio, mientras que una tasación sobredimensionada podría tardar mucho en venderse o alquilarse, y una a precio vil implicaría una pérdida económica para el vendedor.
- Formalización de Contratos y Documentación:
- Participa activamente en la confección del boleto de compraventa, un documento de carácter privado que refleja toda la operación (intervinientes, objeto, precio, forma de pago, plazos, etc.).
- El boleto de compraventa de inmuebles otorga un derecho al comprador que tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble si se cumplen ciertas condiciones (contrato con titular registral, pago de al menos 25% del precio antes de la cautelar, fecha cierta y publicidad suficiente).
- Asiste, en las operaciones en las que interviene, a la firma de los instrumentos conclusivos y a la entrega de objetos o valores, si alguna de las partes lo requiere.
- Debe estar presente en el momento de la firma del contrato privado y dejar constancia de su intervención, conservando un ejemplar bajo su responsabilidad.
- Entrega la documentación necesaria a la escribanía designada para el acto de escrituración.
- Asiste a las partes al acto escriturario y a la entrega de posesión. Los contratos están sujetos a la voluntad de las partes, por lo tanto, la posesión puede entregarse en el momento que ellas decidan.
- Protección al Consumidor:
- La Ley de Defensa al Consumidor (Ley 24.240, modificada por la Ley 26.361) protege los derechos del consumidor o usuario en las transacciones inmobiliarias, especialmente cuando se adquieren inmuebles destinados a vivienda.
- Las cláusulas abusivas se tienen por no escritas.
- En caso de que el contrato califique como contrato de consumo, la cláusula de prórroga de jurisdicción se tendrá por no escrita y se aplicará la jurisdicción más favorable al consumidor.
- El corredor debe conocer esta normativa para evitar conflictos y asegurar que el contrato sea interpretado de la manera más favorable al consumidor.
En resumen, la figura del corredor inmobiliario es esencial en una compraventa de inmuebles, no solo como intermediario que conecta a las partes, sino como un experto legal y de mercado que garantiza la validez, transparencia y seguridad de la transacción, protegiendo los intereses de sus clientes y evitando futuros litigios.
