La compraventa de una propiedad es mucho más que un simple intercambio físico; es un "vehículo de la circulación de la riqueza" y el acto jurídico patrimonial por excelencia. Para que el proceso sea exitoso y seguro, debe seguirse una serie de etapas legales y profesionales fundamentadas en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC).
Aquí te presentamos la guía definitiva de los pasos a seguir:
1. Elección del Profesional y Tasación
El primer paso es elegir un corredor inmobiliario debidamente matriculado y colegiado. El profesional realizará una tasación, que es un "estudio de mercado" para determinar el valor económico real del bien en una fecha específica, evitando valores arbitrarios que dilaten la venta.
2. La Autorización de Venta
Antes de ofrecer la propiedad, el dueño debe firmar una autorización de venta. Este es un contrato entre el corredor y su cliente donde se fijan:
- El precio mínimo y condiciones de pago.
- El plazo de vigencia y la exclusividad (fundamental para asignar un mayor presupuesto publicitario).
- Los honorarios profesionales pactados.
3. Verificación de Títulos y Documentación
El corredor tiene la obligación legal de verificar la identidad de las partes y la legitimidad de los títulos. Se deben solicitar:
- Informe de Dominio: Para constatar la titularidad y si existen embargos, hipotecas o si es "bien de familia".
- Informe de Inhibiciones: Para asegurar que el vendedor tenga la libre disponibilidad de sus bienes.
- Asentimiento Conyugal: Si el bien es ganancial o constituye la vivienda familiar, es indispensable la firma de ambos cónyuges.
4. La Reserva de Compra
Cuando aparece un interesado, se firma una reserva, que implica el retiro temporal del inmueble de la oferta pública para permitir la negociación. Suele ser "ad-referéndum", lo que significa que está condicionada a la aceptación final del propietario.
5. El Boleto de Compraventa
A diferencia de lo que se cree popularmente, para las partes el boleto es un contrato definitivo, perfecto y concluido. En él se establece:
- El pago de una seña (habitualmente el 25% del precio), lo que otorga al comprador prioridad sobre terceros que traben medidas cautelares posteriores (Art. 1170 CCyC).
- La individualización precisa del inmueble (nomenclatura catastral y matrícula).
- La designación del escribano y el plazo para la escritura.
6. La Escritura Traslativa de Dominio
La transmisión del derecho real de dominio debe hacerse por escritura pública ante un notario (Art. 1017 CCyC). En este acto:
- Se abona el saldo de precio.
- El vendedor debe entregar el inmueble libre de deudas de impuestos (ABL/Rentas), servicios y expensas.
- Se realiza el "estudio de títulos" para garantizar que no existan vicios jurídicos previos.
7. Entrega de la Posesión (Tradición)
La propiedad no se adquiere solo con la escritura, sino con la tradición (entrega material de la cosa). Salvo que se pacte lo contrario, el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente después de la escrituración, libre de ocupantes.
8. Inscripción Registral
Finalmente, el escribano inscribe el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble. En Argentina, esta inscripción es declarativa: sirve para hacer oponible el derecho frente a terceros (erga omnes) y garantizar la seguridad jurídica total de la operación.
Conclusión: Realizar una operación inmobiliaria requiere precisión técnica en cada etapa. Contar con un profesional matriculado no es solo una formalidad, sino la garantía de que su patrimonio y sus sueños están protegidos por la ley.
