La tasación inmobiliaria es un proceso fundamental que busca determinar el valor de una propiedad en un momento y para un propósito específico. No es simplemente una estimación, sino una opinión informada basada en cálculos técnicos y antecedentes comprobados, que procura establecer el "justo valor de las cosas". El profesional encargado de realizarla, conocido como tasador, debe poseer alta competencia técnica e impecable integridad. En Argentina, los Martilleros y Corredores Inmobiliarios están legalmente habilitados para realizar tasaciones de inmuebles, muebles y semovientes, tanto en el ámbito privado como por designación judicial. Ingenieros, agrimensores y arquitectos también pueden realizar tasaciones profesionales [fuera de las fuentes, pero es una adición común al rol del tasador].
El Método Comparativo de Antecedentes
El Método Comparativo de Antecedentes es uno de los enfoques más utilizados y recomendados para la tasación de bienes.
- Concepto Principal: Consiste en determinar el valor de un inmueble comparándolo con otras propiedades similares (conocidas como "antecedentes") de las que se conoce su valor de mercado a través de transacciones reales y recientes. Es el camino más seguro para establecer el valor de la tierra libre de mejoras. Para propiedades en Propiedad Horizontal (PH), este método implica comparar ventas u ofertas de departamentos con características similares en los mismos sectores.
- Proceso de Comparación y Homogeneización:
- El proceso requiere un análisis minucioso tanto del inmueble a valuar como de los antecedentes.
- Se aplican coeficientes de homogeneización para ajustar las diferencias entre la propiedad a tasar y los comparables. Estos coeficientes buscan traducir las influencias que modifican el valor en porcentajes de plusvalía o castigo.
- Los valores se someten a esta homogeneización considerando factores como la calidad del suelo, oferta, ubicación, superficie y topografía.
- Factores a Considerar en la Comparación:
- Calidad del suelo: Este es el factor de mayor gravitación en la valuación rural. Se consideran estudios precisos como Cartas de Suelos, Atlas o Informes especializados para comparar.
- Mejoras: Se tasan por costo de reposición depreciado.
- Fecha de los antecedentes: Es recomendable usar ofertas de antecedentes lo más cercanas posible a la fecha de tasación debido a la variabilidad del mercado y para evitar desajustes por métodos de actualización de índices.
- Forma de pago: Se deben trabajar sobre valores de contado.
- Disponibilidad / Estado de ocupación: Debe tomarse en cuenta el estado de ocupación del inmueble.
- Topografía: Se debe considerar la configuración plani-altimétrica de los campos y la inundabilidad.
- Factores intrínsecos y extrínsecos: Para terrenos urbanos, el tasador analiza valores venales y aplica porcentajes de plusvalía o castigo basados en factores intrínsecos (como valor de materiales, cantidad de ambientes) y extrínsecos (valores inmobiliarios de la zona, clima, distancia a centros urbanos, etc.).
- Importancia de los Antecedentes:
- Es crucial conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios, tanto de ventas como de ofertas.
- Se debe investigar sobre los valores del mercado inmobiliario y las operaciones concretadas en la zona de influencia. Es más confiable y seguro trabajar con valores de concreción de operaciones que con valores de oferta.
- Los datos deben ser lo más cercanos posible a la fecha de tasación y deben obtenerse del mercado, no de registros contables ajustados por índices, ya que estos últimos no reflejan el valor real del mercado.
- Cálculo del Valor Final:
- El valor unitario por metro cuadrado se obtiene multiplicando un valor base por las influencias que modifiquen dicho valor.
- Se deben conciliar y analizar la información reunida y los distintos métodos de cálculo con las condiciones del mercado para obtener una estimación del valor final.
- El tasador debe especificar sus argumentos de forma ordenada, de manera que el valor surja como una consecuencia lógica de los fundamentos considerados.
Consideraciones Clave del Tasador y la Tasación
- Profesionalidad y Transparencia: El tasador debe obrar con transparencia y profesionalidad. Un sobre-avalúo no profesional ni objetivo puede dilatar la comercialización del bien y desgastar la relación con el cliente.
- Inspección del Bien: La inspección ocular del inmueble es imprescindible para determinar y corroborar sus características técnicas y de seguridad.
- Validez Temporal: Cada tasación se realiza para una fecha específica y su validez temporal está influida por la variabilidad del mercado. Las tasaciones no deben ser actualizadas por índices, sino que debe realizarse una nueva tasación para reflejar el valor real del mercado en una fecha posterior.
- Informe de Tasación: El informe debe ser claro, conciso, no falsear ningún dato, describir los métodos utilizados, acompañar antecedentes comparativos y sus fuentes de información, e informar de manera fehaciente el valor final. Debe incluir la fecha, destinatario, objeto de la tasación, y la firma y sello del profesional matriculado.
En resumen, el método comparativo es una herramienta esencial en la tasación, que se basa en la comparación meticulosa de propiedades similares y la aplicación de ajustes técnicos para reflejar con precisión el valor de mercado del bien.
